O Governo introduziu alterações significativas à fiscalidade imobiliária que podem ter impacto direto nas finanças de quem vende, arrenda ou vive numa casa arrendada. A principal novidade está nas mais-valias: passa a ser possível vender um imóvel com lucro e não pagar imposto, desde que o dinheiro seja reinvestido em habitação para arrendamento.

A medida produz efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026 e está prevista até ao final de 2029. Quem vendeu imóveis já este ano pode ainda beneficiar da nova lei.

Como funciona a isenção de mais-valias

Até agora, evitar o pagamento de mais-valias imobiliárias exigia reinvestir o valor numa nova habitação própria e permanente. Quem vendia uma segunda habitação, um imóvel herdado ou uma casa de férias quase sempre pagava imposto. Com as novas regras, o reinvestimento em imóveis destinados a arrendamento habitacional passa a ser também uma forma válida de obter isenção.

O impacto pode ser muito relevante. Num caso simples em que alguém comprou uma casa por 100.000 euros e a vende por 300.000 euros, o imposto sobre a mais-valia de 200.000 euros podia facilmente ultrapassar os 40.000 ou 50.000 euros. Com esta nova regra, esse valor pode deixar de ser devido, total ou parcialmente.

Um detalhe importante que merece atenção: o reinvestimento não incide apenas sobre o lucro obtido, mas sobre o valor total da venda, descontando o crédito habitação ainda em dívida e algumas despesas elegíveis. Se vender por 300.000 euros e ainda dever 50.000 euros ao banco, terá de reinvestir cerca de 250.000 euros. Se reinvestir apenas uma parte, a isenção será proporcional a essa parte.

O reinvestimento pode ser feito em mais do que um imóvel, o que abre possibilidades a quem pretenda distribuir o valor por dois ou mais apartamentos destinados a arrendamento.

Condições obrigatórias a cumprir

A isenção não é automática. Há um conjunto de regras que têm de ser respeitadas em simultâneo. O imóvel comprado para arrendamento tem de se situar em território nacional e a renda praticada não pode ultrapassar os 2.300 euros mensais, correspondentes a 2,5 salários mínimos em 2026. O arrendamento tem de ter início nos primeiros seis meses após a compra ou após a data da venda, e o imóvel tem de permanecer afeto ao arrendamento durante cinco anos, com pelo menos 36 meses efetivos de arrendamento, seguidos ou interpolados.

É também possível arrendar a familiares, incluindo filhos, desde que exista contrato real, devidamente registado nas Finanças, com renda efetiva dentro dos limites previstos. Contratos fictícios para fins fiscais podem ser considerados abuso fiscal.

Se alguma das condições não for cumprida, o benefício é perdido e as mais-valias terão de ser pagas, acrescidas de juros compensatórios de 4%.

Senhorios e inquilinos também ganham

A taxa reduzida de IRS de 10% sobre rendimentos de arrendamento, que antes estava reservada a contratos de longa duração, passa agora a aplicar-se de forma mais abrangente, desde que a renda respeite o limite máximo previsto. Para proprietários que pagavam 25% de IRS autónomo, a diferença pode representar milhares de euros por ano.

Para os inquilinos, a dedução máxima das rendas no IRS sobe para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros em 2027. Quem pague cerca de 500 euros mensais de renda já atinge facilmente esse limite. O contrato tem de estar registado nas Finanças para que a dedução seja possível.

O que não deve ignorar antes de decidir

Evitar o pagamento de mais-valias não significa que a operação seja automaticamente vantajosa. A compra de imóveis para arrendamento implica custos de IMT, imposto de selo, obras, condomínio, seguros, IMI e períodos sem inquilino, que podem alterar significativamente a rentabilidade do investimento. Situações mais complexas, ou operações realizadas em 2025, devem ser analisadas com um contabilista certificado, dado que existem ainda interpretações fiscais por clarificar.

A Incred acompanha clientes que estão a avaliar operações imobiliárias com impacto no crédito habitação. Quando a decisão envolve vender, reinvestir e eventualmente financiar novos imóveis, perceber como tudo se articula é parte do processo de análise que fazemos.